Dip in woningverkoop is voorbij: “Wie hoopte op lagere prijzen is eraan voor de moeite”
Na 2,5 jaar lijkt de vastgoedmarkt zich voorzichtig te herstellen: het aantal verkochte woningen stijgt weer licht. Met gunstigere kredietvoorwaarden herleeft vooral de interesse onder jonge kopers. Maar de prijzen volgen niet, dus wie hoopte dat een woning goedkoper zou worden, is eraan voor de moeite. Waarom blijven de prijzen hoog? En zijn er nog koopjes te doen? “Voor wie snel handelt, is er wel nog een opportuniteit”, zegt onze vastgoedexpert Bjorn Cocquyt.
Bjorn Cocquyt 17-10-24, 06:00 Laatste update: 17-10-24, 06:26
 
In de nasleep van de coronapandemie verkocht vastgoed als zoete broodjes. Aan de stoep van een instapklaar huis stonden geïnteresseerden te drummen en vaak brachten ze een bod uit dat een pak boven de vraagprijs lag. Maar in 2022 begon de oververhitte markt in ons land af te koelen en daalde het aantal verkopen. De grote klap volgde vorig jaar, met enkele tienduizenden transacties minder (-15%). Ook de eerste zes maanden van 2024 oogden voor de verkopers allesbehalve rooskleurig. Zowel het eerste (-7,3%) als het tweede kwartaal (-3,9%) kleurden rood.

 Bouwgrondprijzen zitten in de lift: gemiddeld 241 euro per vierkante meter. In welke gemeente is het nog betaalbaar?

“Je zag tegen de zomer al dat de daling minder uitgesproken was en de voorbije drie maanden is ze verder stilgevallen (-1,2%). Oost-Vlaanderen liet zelfs al een kentering optekenen (+0,7%). De vraag die we ons met z’n allen lang stelden — wanneer de bodem bereikt zou worden — heeft een antwoord gekregen, want op dit eigenste moment is er in het algemeen opnieuw sprake van een lichte stijging in het aantal verkopen”, vertelt Bart van Opstal van notaris.be, dat de nieuwe cijfers uitbracht.

Opvallend is dat de vastgoed­prij­zen in ons land de voorbije jaren standhiel­den en niet de negatieve trend van de verkopen volgden
Hij gaat ervan uit dat de lijn van meer vastgoedtransacties zich doortrekt. “In de komende maanden en het eerste kwartaal van 2025 blijven de rentes op de woonkredieten wellicht zakken. Ook de registratierechten voor de enige en eigen woning gaan vanaf 1 januari naar beneden, waardoor je nog maar 3% in plaats van 2% moet betalen. Het zijn zulke kleine duwtjes in de rug die mensen over de streep trekken om een huis te kopen.”
Blijf op de hoogte
 
 
Prijzen daalden niet
Opvallend is dat de vastgoedprijzen in ons land de voorbije jaren standhielden en niet de negatieve trend van de verkopen volgden, in tegenstelling tot buurlanden als Nederland en Duitsland. In Vlaanderen betaal je vandaag 365.206 euro voor een huis, 1,8% meer in vergelijking met 2023 en 279.611 euro voor een appartement (+1,1%). “Veel kopers rekenden erop om twee vliegen in één klap te slaan: lagere woningprijzen en goedkopere leningen. Alleen dat laatste gebeurde.”


Jonge kopers schieten in actie
Het zijn dus de gunstigere kredietvoorwaarden die voor een ommekeer zorgden in de verkoopcijfers. Vooral de jongere generatie, die de grootste groep kopers vertegenwoordigt, is opnieuw in actie geschoten toen ze merkte dat de verhoopte prijsdaling van het vastgoed er niet kwam. En gelijk hadden ze, want wie onlangs 250.000 euro leende op 25 jaar aan 3% hoeft maar liefst 31.000 euro minder intrest te betalen in vergelijking met wie een jaar geleden dat bedrag leende aan een rentevoet van 3,8%.
“De gemiddelde leeftijd bij een aankoop is 39,1 jaar. Maar we noteerden 2% meer kopers jonger dan 30 jaar. Dat zegt misschien niet zoveel, maar het is toch een aanzienlijk verschil dat we niet dikwijls waarnemen. Samen zijn ze goed voor 29,1% van de transacties. Ook degenen die gefrustreerd waren afgehaakt, omdat ze in de oververhitte markt telkens te laat kwamen of niet genoeg boden, zijn teruggekeerd. Vandaag heb je opnieuw meer tijd om te vergelijken en na te denken. Vaak valt er zelfs te onderhandelen over de prijs en dat maakt het kopen van huis toch een stuk comfortabeler”, aldus Van Opstal die uitgaat van een stabiele periode zonder extremen.
 

Door de versoepe­ling van de renovatie­ver­plich­ting, die de nieuwe Vlaamse regering aankondig­de, zullen kopers zich opnieuw meer durven te wagen aan een verouderd huis met een slechte energiesco­re
Veel opportuniteiten zijn er niet voor kopers. Tenzij ze snel zijn en kiezen voor een energieverslindend huis dat vandaag soms tot 15% onder de prijs van eigenaar verandert, omdat niemand erin geïnteresseerd is. “Die situatie blijft niet duren. Door de versoepeling van de renovatieverplichting, die de nieuwe Vlaamse regering aankondigde, zullen kopers zich opnieuw meer durven te wagen aan een verouderd huis met een slechte energiescore. Omdat ze ook een jaar extra krijgen om de doelstelling te behalen, wordt zo’n project in hun ogen meer behapbaar.”
Opnieuw 21% btw
Misschien liggen er kansen bij de nieuwbouwappartementen, waarvan het aandeel in vijf jaar tijd gezakt is van 22% naar 10%? “De verkoop heeft het heel zwaar te verduren en ook het aantal vergunningen zit op een erg laag peil. Een koper is dan aan zet, zou je denken. Maar de projectontwikkelaars kochten een paar jaar geleden gronden toen de prijzen heel hoog stonden en sindsdien is ook de bouwkost toegenomen. Zij hebben dus nauwelijks marge. Op het einde van het jaar verdwijnt bovendien de gunstige btw-maatregel en wordt de btw weer overal opgetrokken naar 21%.” De prijs van een nieuwbouw steeg dit jaar zelfs harder (+3,5% tot 355.428 euro) dan die van een bestaand appartement (+2,4% tot 269.633 euro).
Wie vandaag een huis koopt, betaalt daar in Vlaanderen gemiddeld 365.206 euro voor, dat is 1,8% meer in vergelijking met 2023. Limburg is de goedkoopste provincie, maar kent wel de sterkste stijging, tot 323.089 euro. Dat is nog altijd bijna 100.000 euro minder dan de duurste provincie: Vlaams-Brabant (+0,6% tot 422.635 euro). Wat appartementen betreft, is West-Vlaanderen (+3,5% tot 307.395 euro) traditiegetrouw koploper door het duurdere kustvastgoed. Ook hier kende Limburg de grootste stijging (+3,8% tot 255.314 euro).